Der Verkehrswert einer Immobilie ist aus vielen Gründen natürlich sehr interessant. Vielleicht möchte man als Eigentümer aktuell einfach gerne wissen, was sein Objekt für einen Marktwert besitzt.
Kaufinteressenten sind dagegen immer interessiert, nicht mehr Geld als notwendig für ihre Traumimmobilie auszugeben und möchten daher gerne den exakten Wert des gefundenen Objektes wissen.
Aber auch aufgrund eines Erbes sind andere Miteigentümer eventuell auszuzahlen oder das Objekt soll einem der Kinder überschrieben werden und für die Geschwister muss ein finanzieller Ausgleich geschaffen werden. Um den Verkehrswert einer Immobilie zu bestimmen, gibt es also wirklich viele gute Gründe.
Immobilienbewertung: Ertragswertverfahren (Teil 1)
Um den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln, muss jedoch nicht zwangsweise ein Gutachter beauftragt werden. Auch Laien sind durchaus in der Lage, den Verkehrswert zu ermitteln. Bereits existierende Gutachten können so auch überprüft werden. Gerade bei Zwangsversteigerungen oder Gutachten, die von einem Gutachter seitens des Verkäufers erstellt wurden, ist diese Überprüfung oftmals sinnvoll.
Inhalt
Verkehrswert selbst ermittelt
Der Verkehrswert ist der Preis, zu welchem eine Immobilie in der aktuellen Marktsituation im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden kann.
Für die Ermittlung des Verkehrswertes gibt es drei unterschiedliche Methoden. Die erste Methode ist das Vergleichsverfahren. Hierbei wird der erzielte Verkaufspreis von in der Nachbarschaft verkauften und vergleichbaren Objekten herangezogen.
Dieser Verkaufspreis ist ein guter Anhaltspunkt für den Wert der eigenen Immobile. Allerdings ist diese Methode fast nur für unbebaute Grundstücke anwendbar, da Häuser sich in vielen Punkten unterscheiden und oftmals einfach nicht vergleichbar sind. Daher sollte man beim Kauf auf den Bodenrichtwert achten, da dieser auch eine gute Möglichkeit zur Wertbestimmung darstellt. Insbesondere wenn man vielleicht eher Bauen als Kaufen möchte, ist das nicht zu vernachlässigen.
[sws_yellow_box box_size=“630″] Neben den verschiedenen Hausgrößen sind bei jedem Objekt auch die Bauart und die Ausstattung unterschiedlich. Lediglich der Wert einer Eigentumswohnungen im gleichen oder baugleichen Objekt kann also mit dem Vergleichsverfahren ziemlich exakt ermittelt werden, allerdings muss auch hier eine vergleichbare Ausstattung und Lage vorliegen. [/sws_yellow_box]
Immobilienbewertung: Ertragswertverfahren (Teil 2)
Das zweite Verfahren ist das Sachwertverfahren. Hierbei wird der Wert der Immobilie anhand der Substanz ermittelt. Der Gesamtwert der Immobilie wird durch eine Ermittlung des Gebäudewertes und des Wertes des Grund und Bodens errechnet. Dazu benötigt man jedoch zwingend den Bodenrichtwert.
Wie ermittelt man den Bodenrichtwert?
Die Ermittlung des Bodenrichtwertes erfolgt beim für den Ort des Grundstückes zuständigen Gutachterausschuss. Dieser ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich.
Für das Land Nordrhein-Westfalen gibt es beispielsweise unter www.boris.nrw.de eine Online-Datenbank, die Auskunft über den jeweiligen Bodenwert gibt.
Dort werden die Daten aller zuvor getätigten Grundstücksverkäufe erfasst und der Bodenrichtwert festgelegt. Der Preis für das Gebäude ist allerdings schwieriger zu ermitteln und für den Laien nicht unbedingt geeignet. Die einfachste Methode dabei ist sicherlich, die ursprünglichen Herstellungskosten des Gebäudes in den aktuellen Wert umzurechnen. Dazu wird der jetzige Baupreis-Index durch den Baupreis-Index des Herstellungsjahres dividiert und das Ergebnis mit dem tatsächlichen Baupreis multipliziert. Eine Wertminderung wegen Alters muss dabei berücksichtigt werden.
Immobilien richtig verkaufen
Wertermittlung durch Gutachter
Als Letztes gibt es noch die Möglichkeit, einen Gutachter mit der Wertermittlung zu beauftragen. Dies ist sicherlich der teuerste Weg, um den man allerdings manchmal nicht herumkommen kann.
So verlangen beispielsweise Gerichte und Finanzämter oftmals die Beauftragung eines richtigen Sachverständigen. Ebenso ist es bei Erbschaftsstreitigkeiten sinnvoll, einen Gutachter zu beauftragen.
Die Kosten für solch ein Gutachten hängen in der Regel vom Verkehrswert der Immobilie und dem jeweiligen Ermittlungsaufwand ab. Liebhaberobjekte, wie zum Beispiel alte Fachwerkhäuser oder landschaftlich außergewöhnlich gelegene Objekte, erzielen dabei deutlich höhere Preise. Hier gilt: Das Objekt ist soviel Wert, wie der Käufer bereit ist dafür zu zahlen.
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Artikelbild: ©panthermedia.net David Koscheck