Mieten oder kaufen? Die Kosten im Vergleich!

Mieten oder kaufen? | © panthermedia.net / ridofranz Mieten oder kaufen? | © panthermedia.net / ridofranz

Eigentlich träumt doch fast jeder vom Eigenheim. Neben der Entscheidung, ein Haus zu kaufen, steht natürlich auch die Alternative eine Immobilie zu mieten. Die Gründe, die für eine der beiden Alternativen ausschlaggebend sind, haben einen unterschiedlichen Ursprung. Zum einen ist es eine Typ-Frage, die hier eine Rolle spielt. Wer vom Typ her eher flexibel bleiben und sich aus beruflichen oder sonstigen Gründen nur schwer örtlich festlegen möchte, für den ist die Variante des Mietens sicher deutlich angebrachter. Im Gegensatz dazu ist es aber auch eine Überlegung wert, eine Immobilie zu kaufen, wenn man vom Typ her sesshaft ist.

Ob Eigenheim oder Wohnen zur Miete ist vorallem eine Frage der Verantwortung. Als Mieter muss ich einen entstandenen Schaden oder Mangel einer Wohnung lediglich dem Vermieter melden; ein Eigentümer einer Immobilie muss sich dagegen stets darüber im Klaren sein, dass er für die Instandhaltung seiner Immobilie selbst verantwortlich ist.

Einige Kaufinteressierte sehen natürlich auch eine entsprechende Altersvorsorge im Erwerb einer Immobilie, da man im Rentenalter im Normalfall mit der Tilgung des Darlehns fertig ist und nur noch die laufenden Nebenkosten zu tragen hat. Nicht zuletzt sind momentan die Zinsen sehr niedrig, so dass die monatliche Darlehnsrate einer Mietbelastung in etwa gleichzusetzen ist. Aber wir wollen uns die Kosten einmal im Detail anschauen. Kaufen oder Mieten?



Mieten oder kaufen? Kauf und Miete im Vergleich!

Eigentum oder Miete | © panthermedia.net / Markus Mainka

Eigentum oder Miete | © panthermedia.net / Markus Mainka

Bei der Überlegung, ob man lieber kaufen oder mieten möchte, spielen natürlich die zukünftigen Kosten eine enorme Rolle. Weit verbreitet ist nämlich die Ansicht: Bevor ich jeden Monat Miete zahle, kann ich doch besser gleich kaufen. Ob das aber wirklich immer so sinnvoll ist und wie sich das tatsächlich rechnet, hängt von unterschiedlichen Faktoren ab. Allein der Gedanke, wenn die monatliche Darlehnsrate für den Kauf einer Immobilie nicht höher ist als die Kaltmiete, dann lohnt sich ein Kauf, ist so nicht ganz richtig.

Beide Positionen sind nämlich nur Momentaufnahmen. Baufinanzierungen haben für gewöhnlich eine Laufzeit von mehreren Jahrzehnten. Daher muss hier etwas genauer geschaut werden. Hier geht es nicht allein um aktuelle Mieten, Kaufpreise und Zinsen, sondern auch um deren Entwicklung in den kommenden Jahrzehnten. Zu der Kaltmiete beim Mieter und der Darlehnsrate beim Käufer kommen aber noch weitere Kosten hinzu. Der Mieter hat noch die Nebenkosten zu zahlen, die der Vermieter auf ihn umlegen kann.

Ein Tipp: Wenn sich Mieter und Vermieter nicht ganz einig über die Höhe und Rechtmäßigkeit von Nebenkosten sind, macht es durchaus Sinn, die Abrechnung der Nebenkosten überprüfen zu lassen!

Nebenkostenabrechnung prüfen!

Der Käufer hat diese Kosten auch, muss aber zusätzlich noch eine Rücklage für eventuelle Reparaturen bilden, die zirka 1,5 €/m² je Monat beträgt. Dieser Betrag belastet das Budget zusätzlich.

Mieten oder kaufen? | Welche Werte sind ausschlaggebend?

In der Regel vergleichen Interessenten lediglich das Verhältnis Mietzahlungen und mögliche Darlehensraten. Mit dem Vergleich von monatlichen Summen kommt man hier aber nicht weit. Viel wichtiger ist es, die Jahreskaltmiete und den Kaufpreis in Relation zu setzen.

Wichtig bei diesem Vergleich ist, sich hier wirklich identische Häuser oder Wohnungen genauer anzuschauen. Das betrifft beispielsweise die gleich große Wohnfläche, das Baujahr sowie das mehr oder weniger identisches Niveau bei der Ausstattung und so weiter.

Mieten oder kaufen? | Beispielrechnung

Hat ein Haus eine Wohnfläche von 100 Quadratmetern und kostet 240.000 Euro und die zu vergleichende Kaltmiete würde 1.000 Euro pro Monat -also 12.000 Euro im Jahr- betragen, so wäre der Kaufpreis in diesem Fall das 20-fache der Miete. Diesen Faktor zu ermitteln, ist sehr wichtig, denn die Faustregel besagt, dass wenn der Faktor bis 20 liegt, dann ist der Kaufpreise im Vergleich zur Miete relativ günstig.

Anders sieht es aus, wenn der Kaufpreis beim vorgenannten Beispiel bei 300.000 Euro läge. In diesem Fall wäre der Faktor 25. Bei einem Jahresmiete-Kaufpreis-Verhältnis mit einem Faktor 25 und größer ist der Kaufpreis im Vergleich zur Miete relativ teuer. Dies ist eine erste und kurzfristige Einschätzung über ein Kaufpreis-Miete-Verhältnis.

Aus diesen zuvor errechneten Faktoren lässt sich die Bruttomietrendite bestimmen. Beim Faktor 20 liegt diese bei 5 Prozent, beim Faktor 25 nur bei 4 Prozent. Berücksichtigt man in dieser Berechnung auch noch die Kaufnebenkosten und den Verwaltungsaufwand für die Immobilie, so sinkt dieser Wert noch entsprechend. Je höher also der Faktor, desto geringer die Mietrendite und desto eher würde ein Kapitalanleger sich gegen eine Immobilie entscheiden. Hier sollten Sie als Kaufinteressent überlegen, ob Sie das nicht auch tun sollten, egal, ob Sie das Haus selber bewohnen oder als Renditeobjekt vermieten wollen.



Mieten oder kaufen? | Fazit

Wenn man sich zwischen Mieten und Kaufen entscheiden möchte, dann sollte man nicht einfach nur die Miete mit der Höhe der Darlehnsrate vergleichen, sondern etwas genauer schauen, wie das Verhältnis tatsächlich ist. So kann man bereits im Voraus schauen, ob ein Kauf wirklich eine rentable Lösung oder sogar ein echter Gewinn ist, oder ob man am Ende ungewollt oben drauf zahlt. Unser Artikel ist allerdings stark vereinfacht und gekürzt; wer sich in das Thema einlesen möchte und eine genaue Berechnung will, sollte hier einmal weiterleisen.

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