Eigene Wohnung als Ferienwohnung vermieten

Darf man seine Eigentumswohnung an Feriengäste vermieten?

Vermietung

Als Eigentümer einer Wohnung darf man seine Immobilien als Ferienwohnung zur Verfügung stellen bzw. diese vermieten, solange das in der Teilungserklärung nicht ausdrücklich verboten wurde.

Was ist eine Teilungserklärung?

Mit der sogenannten Teilungserklärung veräußert man die Wohnungen eines Hauses, das aus mehreren Wohnungen besteht. Wenn sich z.B. auf einem Grundstück ein Haus mit mehreren Wohnungen befindet, so darf der Eigentümer diese nicht separat verkaufen, sondern erst mittels Teilungserklärung in Wohneigentum aufteilen.

Sie muss notariell beurkundet werden. In der Teilungserklärung wird unter anderem auch beschrieben, was als Gemeinschaftseigentum verstanden wird. Laut Bundesgerichtshofs (BGH Urt.v.15.1.2010, Az. V ZR 72/09) wurde die Vermietung einer Eigentumswohnung als Ferienwohnung grundsätzlich erlaubt, es sei denn, in der Teilungserklärung wurde dies verboten.



Deswegen ist es besonders wichtig, bevor man sich für die Vermietung seiner Eigentumswohnung an Feriengäste entscheidet, die Teilungserklärung eingehend zu lesen. Nur so wird man erfahren, ob drin kein ausdrückliches Verbot einer gewerblichen Nutzung einer Eigentumswohnung festgeschrieben wurde.

Nicht alles ist erlaubt

Wenn in der Teilungserklärung das Verbot der gewerblichen Wohnungsnutzung festgesetzt wurde, darf man die Immobilie nur zu privaten Wohnzwecken nutzen und selbst darin wohnen. Vermietung an Dritte als Feriendomizil ist somit nicht mehr möglich. Erlaubt ist aber die Vermietung dieser Wohnung an Untervermieter, aber nur über längere Dauer, wofür man die Erlaubnis des Vermieters einholen muss.

Das Verbot der gewerblichen Nutzung ist nur dann wirksam, solange es in der Gemeinde keine Zweckentfremdungsverordnung gibt.

Bei Verbot in der Teilungserklärung kein Eigentümerbeschluss nötig

Das Bayerische Oberste Landesgericht (Az. 2Z BR 240/04) hat beispielsweise einem Wohnungseigentümer verboten, seine Räumlichkeiten als ein gewerblicher Seminarraum zu nutzen. Laut Gerichts und der Eigentümer handelte es sich um eine zweckwidrige Nutzung. Ein Verbot bezüglich solcher Nutzungsrechte wurde schon in der Teilungserklärung festgeschrieben, somit man keinen ausdrücklichen Beschluss der Eigentumsversammlung benötigte.

Nutzungsverbot droht

Es kann passieren, dass durch gelegentliche Vermietung einer Wohnung an die Feriengäste zu einer unzumutbaren Beeinträchtigung der anderen Wohnungseigentümer oder deren Mieter kommen kann. In solchem Fall kann ein Mietminderungsrecht des Mieters infrage kommen wie auch ein Unterlassungsanspruch, den Mieter und Eigentümer als Vermieter in Anspruch nehmen können.



Was man dafür braucht, ist ein Nachweis konkreter Beeinträchtigungen, die durch Lärm, rücksichtloses Verhalten von Feriengästen gegenüber den sonstigen Einwohnern oder Verschmutzung des Treppenhauses entstehen können.

Bildquellen
Artikelbild: © panthermedia.net /
Randolf Berold

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